东莞楼盘评测:虎门/博涌社区 华远大厦 松山湖的楼盘


发布时间:2021-05-04 13:13 作者:柏轩

位于虎门万达商圈内,享万达商圈内的成熟配套;

户型面积在70-105㎡之间,现售均价1.2万元/㎡,入手门槛低;

东莞楼盘评测:虎门/博涌社区 华远大厦 松山湖的楼盘

车位配比约1:1.5,车位充足,停车方便;

周边以居民区和工厂为主,景观视野一般;

楼盘本身的商业类型单一,满足不了住户更多的消费需求;

绿化率低,无内部配套,住户的活动空间有限,居住舒适度一般;

建成于2000年,距今已有20年,楼龄较长;

东莞楼盘评测:虎门/博涌社区 华远大厦 松山湖的楼盘

非社区式管理,安全系数不高;

东莞楼盘评测:虎门/博涌社区 华远大厦 松山湖的楼盘

文末附有详细户型分析 01楼盘概况信息

小区地址:东莞市虎门镇人民北路455号

产权描述:70年

建筑年代:2000年

开 发 商:东莞虎门建筑公司

占地面积:16000㎡

建筑面积:35000㎡

房屋总数:220户

楼栋总数:5栋

参考均价:1.2万元/㎡

物业公司:东莞华源物业管理

绿 化 率:20%

容 积 率:3

物 业 费:2元/㎡·月

停 车 位:320个

车 位 费:350元/月

02区位与交通

PART1/楼盘区位

楼盘周边以居民区为主,居住氛围比较浓厚,不过整体视野景观一般,而且靠近人民北路,车流量大,有一定的噪音影响。

楼盘背靠华远工业大厦,华远工业大厦楼层较高,会遮挡楼盘的采光和视野。

PART2/交通

楼盘通过连升北路可直达虎门中心区,通过人民北路和太宝路可到达穗深城际铁路虎门东站,穗深城际铁路线路经东莞止于深圳机场,1小时可达广州,30分钟可抵达深圳机场。

从楼盘出发,驾车到358省道需要半个小时,距离虎门高铁站大约需要1小时的车程,住户出行比较方便。

03周边配套

商业:

楼盘1.3公里内商业资源丰富,购物体验好。850米左右有A+商业广场、龙泉购物广场,1公里左右有新万悦购物广场、丰客隆购物广场、万达广场和博美国际布料交易中心。

医疗:

博涌社区卫生服务站距离楼盘最近,在350米左右,步行几分钟即可达。900米左右有虎门中医院太宝分院,1.6公里处还有滨海湾中心医院,住户就医比较方便。

教育:

楼盘1.5公里内教育资源丰富,650米左右处有虎门第四中学和崇雅外国语小学,1.1公里处有博美小学,1.4公里还有虎门镇东方小学。

04楼盘详情信息

楼盘内共有5栋住宅楼,均为“东西”朝向,楼栋布局呈“一”字排开,彼此遮挡,通风采光效果较差。

每栋住宅均为1梯4户设计,13层高,其中1、2层用于商业,3层开始是住宅。

楼盘的大门位于A-C栋与E-F栋之间,楼下1、2层用过道隔开,过道设置有关卡,通过过道即可到达后面的停车场和楼栋出入口。楼栋出入口有保安值守,不过管理不严格,出入不用刷卡,安全系数不高。

住户需从楼栋入口步行至3楼的平台,再从3楼的入户门进入到住宅内。

3楼为空中花园,花园内只有一些绿植点缀,植物稀疏且种类单一,整体绿化率很低,观赏性一般。花园同层也有住户,住户隐私性不强,可能会有干扰。

楼栋3层实拍图

楼栋3层实拍图

楼栋3层实拍图

楼栋3层实拍图

从社区的活动空间来看,住户可以活动的范围局限在3楼的空中花园,社区内没有任何的内部配套,居住舒适度一般。楼盘1层正面为商业,大多为五金店和零售店等,二层主要是一些小型的加工厂,商业类型比较单一,满足不了住户更多的消费需求,而且有一定的气味影响。

影响:

入户门位于楼盘后面,保安管理不严格,安全系数不高;

绿化率低,住户活动空间少,无内部配套,居住舒适度一般;

商业类型比较单一,满足不了更多的消费需求;

楼下小型加工厂气味较重,对住户有一定的影响。

05户型及日照分析

PART1/户型分析

楼盘有75-103㎡的两房和95-150㎡的三房户型,比较适合刚需或改善型家庭。

其中103㎡的两房户型设计较为宽敞,且相对不受人民北路的车流噪音影响,居住舒适度相对较高。

影响:

01/04户型靠近人民北路,有一定的车流量影响,且为正西朝向,会有西晒影响;

1-8层的02/03户型被华远工业大厦遮挡,通风采光和视野都受到影响;

3层的住户与空中花园同层,隐私性和安全性不高;

文末附具体户型分析PART2/日照分析

对于楼盘日照是否充足这个问题,我们做了楼盘的日照动态模拟测评,供大家参考:

大寒日是一年中日照时间最短的一天

大寒日日照参考:

相对来说F栋的阴影遮挡最少,日照最为充足,其中03/04户型平均有8个小时以上的日照。

整体来说正西朝向的01/04户型日照时间比正东朝向的02/03户型较长;另外12/13层因楼层较高,阴影遮挡较少,整体有7个小时以上的日照。

劣势:

A/B/C/E栋的02-03户型受阴影遮挡,整体日照时长不足4个小时;

F栋的02户型受阴影这栋,平均日照时长不足4个小时;

06车位与物业

楼盘共有220户住户,320个停车位,均为地上停车位,车位配比约1:1.5,租金为350元/月。整体车位十分充足,住户停车比较方便。

小区的物业是东莞华源物业管理,从实地踩盘来看,楼盘的物业水平比较一般,安保管理不是很严格,而且空中花园的杂物也没有及时清理。

07价格走势

海珠大厦近半年来的价格一直在1-1.2万元/㎡之间徘徊,价格比较稳定,无明显涨幅。 处于虎门的价格洼地,入手门槛低。

开盘价:均价6000元/㎡

现售价:均价1.2万/㎡

租金:两房1400-1800元/月;三房1500-2200元/月

【个人观点】

楼盘周边环境较为嘈杂,而且建成距今已有20年,楼龄较长,绿化率低又无内部配套,整体居住舒适度较低。

另一方面,楼盘距离虎门中心区很近,周边配套较为丰富,户型面积在75-105㎡之间,均价约1.2万/㎡,首付最低只需要20万左右,入手门槛低,户型设计也为两房或者三房,比较适合对居住环境要求不高的刚需和改善家庭。

附具体户型分析:

75㎡两室两厅一卫

95㎡三室两厅两卫

103㎡两室两厅一卫

105㎡三室两厅一卫

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